联华证券香港地产巨头等来800多亿救命钱

债务危机逼近联华证券，新世界发展（00017.HK）已暂泊避风港。

6月30日联华证券，新世界发展宣布，成功与有关银行债权人签订新的再融资定期贷款融资协议，对集团部分现有境外无抵押金融债务进行再融资，以及协调集团其他境外无抵押银行贷款以与新银行融资的条款保证统一。

新银行融资及经统一银行融资合共涵盖新世界发展约882亿港元现有境外无抵押金融债务，包括多笔不同期限的银行贷款，最早到期日为2028年6月30日。这意味着，新世界发展的债务危机警报暂时解除。

新世界发展称，新银行融资及经统一银行融资的条款为集团提供了更大的灵活性，有助于集团更好地管理其预期持续的业务及财务需求。

不过，与新世界发展的债务相比，这一笔融资并不足以完全化债。

截至2024年12月31日，新世界发展借款总额为1464.88亿港元，其中一年内到期债务约322.09亿港元，净负债率较2024年6月末增长2.5个百分点至57.5%，现金及银行存款（包含有限制银行存款）约218.58亿港元。

筹到“救命钱”，新世界还得卖卖卖

“2025年挑战与机遇并存，回笼现金、减轻负债是本集团当前的重中之重”，新世界发展主席郑家纯在2024/2025中期报告中如是说。

针对6月30日的再融资动作，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也表示，新世界发展目前的财务管理策略专注于减低负债及改善现金流，集团将继续贯彻执行财务管理措施，并履行现有财务责任。

据美银证券此前预计，2025至2027财年，新世界发展将连续三年录得基础净亏损。去杠杆化意味着新世界发展需以低于账面成本的价格出售更多资产。

在2025中期财报业绩会上，黄少媚就透露，公司以减低负债为首要任务，包括积极出售发展项目，加快中国香港与内地市场的资金回笼；积极出售非核心资产同业务套现，加上出售物业发展项目，目标于2025财年实现260亿港元的资金回笼。

6月30日，新世界发展宣布完成2024/2025财年260亿港元合约销售目标。

其中，广州新世界·天馥、广州新世界星辉、沈阳悦景·新世界等多个项目，分别位列当地城市或片区的销售榜前列。在香港市场，港岛南区豪宅项目DEEP WATER PAVILIA 滶晨累计售出逾330套，启德跑道住宅区THE PAVILIA FOREST柏蔚森创下2024年启德跑道区销量冠军纪录。

DEEP WATER PAVILIA滶晨销售活跃，最高成交呎价约5万港元，图源：新世界发展

尽管已经通过加快资产处置与销售回款来缓解压力，新世界发展最终仍未能避免延期付息。

5月30日，新世界发展宣布延迟支付4只永续债利息，本金合计34亿美元，原定分派支付日期分别为6月9日、6月10日、6月16日、6月22日。

虽然不构成技术性违约，新世界发展此举仍引发市场震动，遭遇股债双杀。6月2日，新世界发展股价低开，盘中一度跌超10%，最终收于4.48港元/股，跌6.47%；债券方面，6.15%永续债、4.8%永续债等多只永续债价格大幅下跌创新低。

为稳定市场情绪，新世界发展6月23日公告称，知悉市场上有关于集团现有贷款再融资的传闻及猜测，集团仍在与债权人就现有贷款的再融资进行积极磋商，而这些磋商仍在进行中。

一周后，新世界发展宣布成功“续命”。

郑志刚“背锅”？彻底淡出上市板块

值得注意的是，在宣布债务成功展期的同一天，新世界发展还发布一则辞任公告称，郑志刚已向董事会提出辞任非执行董事及非执行副主席，由2025年7月1日起生效，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。

2024年9月，郑志刚就已卸任新世界发展行政总裁一职，转任非执行董事及非执行副主席。执掌新世界发展期间，郑志刚曾主导多个大型发展项目，包括2018年联手新创建集团竞得启德体育园项目，投资额高达300亿港元，2019年以97.9亿元竞得杭州主城区望江地块，成为当时杭州第五高总价的地块等。

坊间多认为新世界发展债台高筑系郑志刚激进扩张所致。不过，郑志刚近日透过发言人回应称，其上任新世界发展CEO时“已继承巨额债务”，而上任后“数据显示去杠杆进程持续且负责任”。

事实上，在郑氏家族二代郑家纯掌舵时代，新世界发展就曾大手笔扩张。

1989年，执掌新世界母公司周大福近30年的郑裕彤宣布辞去董事总经理一职，将权杖交予郑家纯。郑家纯上任后，主持了一系列大手笔收购，仅约一年时间收购资金就高达68.6亿港元，而当时新世界集团的市值仅约125亿港元。

大举收购导致新世界发展外债攀升，一度陷入财务危机。郑裕彤不得不再次出山，直至2012年才真正卸任。而那些年，新世界发展也在内地囤了不少地皮。财报显示，截至2013年6月30日，新世界发展在中国内地20多个主要枢纽城市，拥有超过2600万平方米的土地储备。同期，该集团的银行和其他借贷、固定利率债券和可换股债券总额已超过千亿港元。

不过彼时，内地和香港的房地产市场仍处于黄金时期，以四大家族为代表的港资开发商还能吃到时代的红利，赚得盆满钵满，高负债的危机在狂奔的市场中暂时得到掩盖。

而如今，随着中国房地产行业进入深度调整期，曾经的囤地模式难以为继，老牌香港开发商辉煌不再，债台高筑的新世界发展成为第一个爆发危机的大型港资房企。

公开资料显示，郑志刚最近一次与新世界发展相关的公开露面，是在今年4月底以K11创始人的身份出席深圳K11 ECOAST海滨文化艺术区首期试业开幕活动，同台的还有黄少媚。

今年5月，79岁的郑家纯卸任新世界发展提名委员会主席，并将女儿郑志雯纳入核心管理层，与职业经理人等一起构成了新世界发展如今的权力格局。而他们能否带领新世界发展走出危机，或许也是港资开发商们未来转型的一个样本。